1. Osobné financieReality Investície do nehnuteľností10 spôsobov, ako zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti

Autor: Robert Tyson, Eric Tyson

Návratnosť investícií do nehnuteľností môžete získať v zásade štyrmi spôsobmi - peňažným tokom, zvyšovaním vlastného kapitálu z vyplatenia úveru, daňovými výhodami a zhodnotením majetku. Veľkým aspektom nehnuteľností je to, že si môžete kúpiť nehnuteľnosť podľa svojich konkrétnych finančných a osobných potrieb. Rôzne vlastnosti sa zameriavajú viac na dosiahnutie jedného z týchto typov návratu ako iné. Napríklad investor s významným výnosom sa môže zamerať na nehnuteľnosti s daňovými výhodami a nemusí sa obávať ani o hotovostný tok. Investori, ktorí sa blíži odchodu do dôchodku, uprednostňujú nehnuteľnosti s peňažným tokom. A všetci investori, ktorí financujú získavanie nehnuteľností na prenájom, profitujú z hromadenia kapitálu, zatiaľ čo sa teší na zhodnotenie.

Úspešní investori v oblasti nehnuteľností sa neustále pýtajú: „Ako môžem zlepšiť návratnosť svojich investícií do nehnuteľností v každej kategórii?“ Je to viac ako desať najlepších spôsobov, ako môžete zvýšiť návratnosť svojich investícií prostredníctvom prenájmu nehnuteľností.

Zvýšiť nájomné

Hoci väčšina nehnuteľností na prenájom má iné zdroje príjmu, najväčším zdrojom sú takmer vždy nájomné. Investori do nehnuteľností múdro začínajú s pochopením, že zvýšenie nájomného vedie k väčšiemu cash flow.

nájomné ako investície do nehnuteľností

Stanovenie správneho nájomného a udržanie optimálneho nájomného na úrovni trhu podľa obratu nájomcov je však jednou z najbežnejších výziev, ktorým čelia vlastníci nehnuteľností. Mnoho majiteľov nehnuteľností na prenájom sa zdráha zvyšovať nájomné, pretože sa obávajú, že ich dobrí nájomníci môžu odísť. Toto je platná obava, ale nemalo by vám to brániť v tom, aby ste prenajali nájomné na trhovú úroveň - jeden z najrýchlejších a najjednoduchších spôsobov, ako zlepšiť svoj cash flow. Samozrejme by ste mali vždy hľadať nákladovo efektívne spôsoby, ako vylepšiť nehnuteľnosť a ubezpečiť sa, že nájomné je konkurencieschopné a má primeranú hodnotu.

Odporúčame zvyšovať nájomnú sadzbu každý rok, a nie čakať dva alebo tri roky a potom naraziť na vašich nájomcov. Nájomníci majú menšiu pravdepodobnosť, že sa budú pohybovať v dôsledku tejto konzistentnej a predvídateľnej stratégie, ale s nižším nárastom; Chápu, že náklady na prevádzku každý rok mierne stúpajú. Väčšina komerčných lízingov obsahuje ročné úpravy nájomného spojené s indexom spotrebiteľských cien alebo so zvýšením sadzby nájomného. Túto účinnú stratégiu použite pre všetky typy nehnuteľností na prenájom.

Ak sú vaše nájomné už na úrovni trhu, snažte sa vylepšiť nehnuteľnosť, aby ste zdôvodnili vyššie nájomné. Možno pridanie kombinovanej mikrovlnnej / odsávacej ventilačnej jednotky nad kachle, žulové dosky, zrkadlové skrinky, vyhradené parkovanie, uzamykateľné skrinky alebo paluby alebo markízy môžu poskytnúť zlepšenie, ktoré odôvodňuje vyššie nájomné. Použite analýzu trhu alebo prieskum nájomného týkajúceho sa konkurenčných nehnuteľností, najmä tých, ktoré majú nájomné, ktoré by ste chceli dosiahnuť, aby ste videli, čo ponúkajú a na akej úrovni nájomného. Akékoľvek zlepšenia, ktoré zvyšujú kvalitu bývania alebo privádzajú nehnuteľnosť na úroveň podobnú nehnuteľnostiam s vyššou cenou v tejto oblasti, môžu viesť k zvýšeniu nájomného na trhu. (Analýza trhu a prieskumy nájomného sú prediskutované v Robertovej bestsellerovej správe nehnuteľností Management Kit for Dummies.)

Znížte obrat

Jediným najdôležitejším faktorom pri určovaní výdavkov na väčšinu nájomných nehnuteľností je obrat. V rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach je obrat nájomníkov jednoducho zlý výsledok. Nájomca, ktorý sa sťahuje z domu, takmer určite znamená stratu v príjmoch z prenájmu a navyše ste zasiahnutí zvýšenými nákladmi (marketing, leasingové provízie, skríning nájomcov, údržba a opravy a často aj vylepšenia kapitálu), aby bola nájomná jednotka alebo sada k dispozícii na zobrazenie. potenciálni nájomníci. Ak kvalifikovaní nájomníci podpíšu dlhodobé nájmy (so zabudovaným zvýšením nájomného), nepretržité udržiavanie nehnuteľnosti v najvyššom stave a schopnosť reagovať na nájomcov môže pomôcť znížiť obrat nájomcu, čo priamo zlepšuje čistý prevádzkový výnos a peňažný tok. Tým sa tiež zvýši hodnota vašej budovy, čo je vaším cieľom, ak refinancujete, rozhodnete sa predať alebo použijete 1031 daňovo odloženú výmenu na zvýšenie vašej investície na nehnuteľnosť s väčším príjmom.

Ďalším účinným nástrojom na zníženie straty nájomného počas obratu nájomcu je predbežné prenajatie nájomnej jednotky alebo komerčného nájomného apartmánu. Ak môžete prenajať nájom novému nájomcovi, ktorý sa stane majiteľom iba niekoľko dní alebo týždňov po obsadení voľných miest, drasticky znížite stratu nájomného a zvýšite svoj cash flow. Keď dostanete upozornenie nájomcu na okamžité uvoľnenie, okamžite vyhľadajte povolenie na vstup a určte, čo musíte urobiť, aby ste nehnuteľnosť pripravili pre ďalšieho nájomcu. Tiež začnite inzerovať nového nájomcu a získajte spoluprácu odstupujúceho nájomcu s cieľom ukázať nehnuteľnosť. Predpredaj je jedným z najjednoduchších spôsobov, ako zvýšiť svoj čistý príjem, vyžaduje si však určité plánovanie a družstvo odchádzajúceho nájomcu, ktoré by ste mali mať, ak ste boli usilovným a svedomitým prenajímateľom a boli zodpovední potrebám vášho nájomcu.

Zvážte možnosti prenájmu

Lízingová opcia je zmluva, ktorá umožňuje nájomcovi právo na kúpu prenajatého majetku za vopred stanovenú cenu na určité časové obdobie. Predajcovia zvyčajne využívajú možnosti lízingu na pomalých realitných trhoch, aby vyvolali ďalší záujem o nehnuteľnosť - dokonca aj potenciálny kupujúci, ktorý je v súčasnosti bez zálohovej platby, má možnosť sa nakoniec stať vlastníkom domu.

Majiteľovi prenajímanej nehnuteľnosti je veľa ďalších výhod ochotných ponúknuť nájom s možnosťou kúpy nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môžete často predať za hodnotu vyššiu, ako je súčasný trh, a možnosť prenájmu si zvyčajne vyžaduje jednorazový poplatok za opciu, ktorý si môžete ponechať, ak kupujúci túto možnosť nevyužije. Nájomca / kupujúci tiež obvykle platí vyššiu mesačnú splátku za prenájom s možnosťou prenájmu, pretože časť platby sa použije na konečnú kúpnu cenu. Vyššie mesačné platby môžu byť pre vás výhodné, ak sú peňažné toky za nehnuteľnosť v súčasnosti záporné.

Rozvíjať medzeru na trhu

Prenájom nehnuteľností pre seniorov bol vždy populárny a demografia jednoznačne podporuje trvalú pozornosť tejto dynamicky rastúcej medzery na trhu. Niektoré vlastnosti pre seniorov sú zamerané na tých, ktorí potrebujú špeciálnu starostlivosť a stravovacie služby, a to je pre mnohých majiteľov nehnuteľností ťažké. Narastá však potreba nehnuteľností s aktivitami a sociálnymi programami, ktoré sú príťažlivé pre aktívnych seniorov a nevyžadujú špeciálne zručnosti ani významné kapitálové investície.

Robert mal úspech v Las Vegas (zo všetkých miest!) S nefajčiarskymi apartmánmi. Po dlhom dni v práci v prostredí naplnenom dymom nemusí zdravotne uvedomelá nefajčiarska rezidentka vyžadovať, aby do jej nájomnej jednotky od susedov prchala dym. Aj keď sú náklady na dôkladné čistenie, úplné prelakovanie a inštaláciu všetkých nových podlahových krytín a podlahových krytín ďalšie náklady, dopyt po týchto jednotkách (a tým aj ich obsadenie) je vysoký. Tento trend sa blíži a niektoré štáty dokonca vykonávajú zákony, ktoré od vlastníkov požadujú, aby ponúkali bývanie bez dymu, takže môžete byť pred týmto trendom. Môžete sa dokonca kvalifikovať na nižšie sadzby úrazového a požiarneho poistenia.

Podľa štúdie Národnej rady pre viac bytov (NMHC) je bývanie študentov tiež potenciálnou príležitosťou. Niektorí investori v oblasti nehnuteľností považujú trh zrelých za renováciu nájomných jednotiek; Vysokoškolskí študenti by v súčasnosti radšej mali súkromnú požičovňu s vlastným sociálnym zariadením a vysokorýchlostným pripojením na internet ako tradičnú koľaj. Zistiť, ako zvládnuť sezónnosť študentských výpožičiek, môže byť výzvou, ale tento trh bude naďalej ponúkať viac príležitostí. Zvážte ponúknutie lízingu s minimálnym priemerom nájomného na 12 mesiacov za mierne nižšie priemerné nájomné, aby ste mohli prekonať tieto sezónne problémy. Je lepšie získať o niečo nižší mesačný nájom aspoň na 12 mesiacov, ako o niečo viac mesačne iba na 8 až 9 mesiacov!

Údržba a renovácia

Obtiažne odvolanie alebo prvý dojem, ktorý váš majetok dáva, sú rozhodujúce pre váš celkový úspech. Najjednoduchším spôsobom, ako zvýšiť cash flow a hodnotu, je jednoducho vyčistiť a vyriešiť odloženú údržbu, ktorá sa nachádza vo väčšine nehnuteľností. Jedným zo základných pravidiel nehnuteľností je základná ponuka a dopyt. Ak vaša nehnuteľnosť skutočne vyniká a vyzerá oveľa lepšie ako porovnateľné nehnuteľnosti, generujete vysoký dopyt; Vaša požičovňa zostane obsadená najvyššími nájomnými cenami na trhu. O tom sú peňažné toky.

Okrem liečenia jednoduchej odloženej údržby je ďalším skvelým spôsobom, ako zvýšiť cash flow (a hodnotu), renovácia nehnuteľnosti. Kľúčom je utrácať peniaze iba za veci, ktoré vylepšujú nehnuteľnosť a poskytujú rýchlu návratnosť. Medzi príklady patrí pomocné programové vybavenie, aktualizácia zariadení alebo pridanie nových funkcií, ktoré si nájomníci želajú.

V prípade nájomných bytov sa najlepšia návratnosť investícií do jednotiek nachádza v aktualizácii kúpeľní a kuchýň. Pridanie systémov na obmedzenie prístupu nerezidentov na parkovanie a vstup do budov môže byť tiež pozitívnym zlepšením v mestských oblastiach, pretože zločinnosť je problémom mnohých nájomcov. V prípade komerčných nehnuteľností ponúka modernizácia zastaraných spoločných priestorov vrátane výťahov a toaliet kvalitnými materiálmi a príslušenstvom vo všeobecnosti najvyššiu návratnosť.

Jedným z nákladovo najefektívnejších spôsobov, ako zvýšiť estetiku a obmedziť príťažlivosť akéhokoľvek druhu majetku, je zlepšenie krajiny. Často môžete jednoducho nahradiť klesajúce alebo mŕtve výsadby. Ak chcete urobiť viac, požiadajte svoju firmu pre údržbu krajiny o návrhy alebo kontaktujte záhradného architekta. Komunitné záhrady sú v dnešnej dobe tiež veľmi populárne a tiež vytvárajú pocit hrdosti a zapojenia komunity. Ak je voda drahšia každý deň, nezabudnite sa pozrieť na inštaláciu automatizovaného systému na ochranu vody, zavlažovacieho systému alebo dokonca recyklovanej vody, ak je k dispozícii vo vašej oblasti.

Znížte prevádzkové náklady

Jedným z prvých krokov, ktoré treba urobiť po zakúpení nehnuteľnosti na prenájom, je vyhodnotenie aktuálnych prevádzkových nákladov. Zistite, či existuje priestor na zlepšenie, najmä bez toho, aby to negatívne ovplyvnilo vašich nájomcov.

Požiadať miestne energetické spoločnosti o vykonanie energetického auditu vám môže určiť spôsoby, ako znížiť náklady. Vďaka novej technológii je použitie LED osvetlenia, solárnej energie a vykurovacích systémov s hydronikou atraktívne. Konverzia existujúceho zbytočného osvetlenia na LED diódy skutočne zníži vašu spotrebu energie a pomôže vám vyrovnať neustále sa zvyšujúce sadzby vášho miestneho dodávateľa elektriny.

Sledovanie spotreby zemného plynu vás môže tiež upozorniť (ak vidíte nevysvetlený bodec) na možné menšie úniky, ktoré môžu byť drahé (a nebezpečné). Robert nedávno mal nehnuteľnosť, kde sa mesačný účet za zemný plyn doslova zdvojnásobil v mimosezóne a problém sa vyriešil jednoduchým zavolaním na plynárenskú spoločnosť, ktorá prehľadala a opravila netesnosť. Dokonca mu ponúkli kredit za nadmerné použitie, pretože boli tak radi, že sa vyhli prípadnej zodpovednosti za únik zemného plynu!

Rýchlo sa zvyšujúce náklady na vodohospodárske a kanalizačné služby v mnohých oblastiach krajiny spôsobili, že inštalácia jednotlivých meračov bola nákladovo efektívna na rozdelenie a pokrytie nákladov od každého nájomcu na základe jej skutočného využitia. Samostatné vodomery iba pre krajinné oblasti eliminujú poplatky za kanalizáciu, ak ich ponúka miestna vodárenská spoločnosť. Najlepším spôsobom, ako dosiahnuť zachovanie zdrojov vo svojich nehnuteľnostiach, je dosiahnuť, aby boli nájomníci priamo zodpovední za ich využívanie. To umožňuje nájomcom kontrolovať svoje vlastné náklady a šetrí vám peniaze.

V prípade väčších obytných a komerčných nehnuteľností požiadajte každého súčasného dodávateľa a poskytovateľa služieb, aby predložil návrh alebo ponuku. Nájdite iné porovnateľné firmy a nakoniec dajte svoje podnikanie tým firmám, ktoré sú poistené a ktoré ponúkajú najviac za váš dolár. Ako rastie vaše realitné impérium, budete vedieť, kto sú poskytovatelia s najlepšou hodnotou, a možno zistíte, že dodávatelia a poskytovatelia služieb ponúkajú zľavy na základe objemu.

Ďalším skvelým spôsobom, ako znížiť prevádzkové náklady bez akéhokoľvek zníženia druhov a rozsahu krytia a obmedzenia poistných zmlúv, je skombinovať vaše rôzne nájomné nehnuteľnosti do jednej poistnej zmluvy. Podrobnosti získate od svojho sprostredkovateľa poistenia.

Preskúmajte dane z nehnuteľnosti

Z prehľadu výdavkov na väčšinu nájomných nehnuteľností vyplýva, že daň z nehnuteľností je často jednou z najväčších nákladov na vlastníctvo nehnuteľností. V mnohých častiach krajiny sú dane z nehnuteľností viazané na hodnotu nehnuteľnosti. Ak to platí pre vaše oblasti a hodnoty nehnuteľností klesajú, kontaktujte svojho miestneho odhadcu a informujte sa o opätovnom posúdení. Nižšie hodnotenie vedie k priamemu zníženiu vašej dane z nehnuteľnosti a zodpovedajúcemu zvýšeniu vášho cash flow.

Môžete sa cítiť bezmocní proti byrokracii, ale nezabudnite, že je známe, že daňoví poradcovia robia administratívne chyby alebo nezohľadňujú všetky faktory pri oceňovaní nájomného majetku. Niektorí odhadcovia starostlivo neurčujú správnu hodnotu vášho majetku, ale snažia sa posúdiť majetok na najvyššej možnej úrovni, ktorá nevyvolá žiadosť o prehodnotenie. Ak neexistujú žiadne obmedzenia, môžu dokonca zvýšiť odhadovanú hodnotu každý rok, až kým na to nebudete reagovať. Koniec koncov, čím vyššia je hodnotená hodnota vášho majetku, tým vyššia je daň z majetku a viac peňazí na výdavky miestnych samospráv. Pamätajte, že nikto nebude hľadať vaše najlepšie záujmy, ale vy.

Ak máte pocit, že vaše hodnotenie je príliš vysoké, kontaktujte svojho hodnotiteľa. Môže byť ochotná vykonať úpravu, ak svoj názor podporíte dôkladným prieskumom a dobrou prezentáciou. Alebo možno budete musieť podať oficiálny protest proti majetkovej dani. Protesty sa často prvýkrát vypočujú v kancelárii hodnotiteľa alebo v miestnej odvolacej rade. Ak spor pretrváva, možno sa v mnohých štátoch odvolať na súd a vtedy je pravdepodobné, že si budete chcieť ponechať odborníka, ktorý vám predloží váš prípad a podporí ho relevantnými údajmi z miestneho trhu.

Refinancovanie a rýchlejšie budovanie vlastného imania

Aj keď môžete mať malú kontrolu nad úrokovými sadzbami a ste na milosť svojho veriteľa, pokiaľ nemáte pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou, nezabudnite však, že refinancovanie na nižšiu sadzbu môže mať obrovský vplyv na váš cash flow. Samozrejme, ísť s pôžičkou iba na úroky alebo so 40-ročnou hypotékou môže tiež znížiť splácanie dlhovej služby a zvýšiť svoj cash flow, ale tieto možnosti sú mimoriadne riskantné a neodporúčajú sa.

Nahromadenie vlastného kapitálu môžete zvýšiť refinancovaním na krátkodobú pôžičku. Pri prvom zakúpení nehnuteľnosti na prenájom je váš príjem z prenájmu na splácanie hypotéky zvyčajne veľmi obmedzený a musíte použiť financovanie s 25-ročnými alebo dokonca 30-ročnými podmienkami amortizácie. Po tom, čo ste nehnuteľnosť vlastnili už niekoľko rokov, môžete zistiť, že sa peňažný tok zlepšil do tej miery, že nehnuteľnosť zvládne vyššiu hypotekárnu platbu. V takom prípade môžete zvážiť refinancovanie svojej dlhodobej hypotéky na krátkodobú hypotéku, aby sa výrazne znížila suma zníženia istiny zaplatená pri každej platbe.

Ďalším spôsobom, ako dosiahnuť podobné výsledky, je zabezpečenie ďalších platieb označených ako zníženie istiny. Táto stratégia môže významne znížiť celkovú sumu úrokov zaplatených počas zostávajúcej doby životnosti úveru a môže výrazne skrátiť dátum výplaty úveru, pretože úrok zaplatený z úveru je funkciou nesplateného istiny. Robert rutinne uplatňuje túto stratégiu pri refinancovaní nehnuteľností, ktoré majú zlepšené základy - zvýšenie hodnoty a zvýšenie peňažných tokov - aby mohol prejsť z 20- alebo 30-ročnej pôžičky na 15-ročnú pôžičku. Ak úrokové sadzby klesli, mesačná splátka nemusí mať ani výrazný nárast.

Pred refinancovaním alebo vykonaním ďalších splátok istiny sa uistite, že na vašu pôžičku nie je uložená záloha. Veritelia počítajú s určitou investíciou alebo finančnou mierou návratnosti svojich peňazí a predčasné splatenie pôžičky vedie k ďalším nákladom, takže môžu v prvých rokoch pôžičky zahŕňať pokutu. Niektorí veritelia sa tiež vzdajú sankcií za predčasné splatenie, ak spracujú vaše refinancovanie.

Využite daňové výhody

Daňové výhody získané z nehnuteľností sa medzi jednotlivými investormi líšia, ale väčšina majiteľov nehnuteľností na prenájom považuje daňové výhody za podporu ich návratnosti.

Aj noví investori v oblasti nehnuteľností môžu využiť veľkorysé daňové úspory s vylúčením kapitálových výnosov pre svoje hlavné rezidencie. Toto vylúčenie umožňuje predajcom úplne vylúčiť akúkoľvek daň z príjmu z ich kapitálového zisku až do 500 000 dolárov, ak splnia niektoré jednoduché požiadavky. Pre investorov, ktorí sú ochotní žiť v nehnuteľnostiach počas renovácie, sa môže investičná stratégia pre sériový predaj domov každých pár rokov použiť na dosiahnutie zisku bez dane.

Investori do nehnuteľností vo veľkých obytných a komerčných nehnuteľnostiach bežne používajú simultánnu alebo daňovo odloženú výmenu, čo im umožňuje udržiavať svoje peniaze v prevádzke a nie platiť dane. Čím viac peňazí ste investovali do nehnuteľností, tým lepší je váš peňažný tok a akumulácia bohatstva.

Odpisy alebo úhrada nákladov umožňuje vlastníkovi vykonať bezhotovostný odpočet, ktorý znižuje zdaniteľný príjem z majetku. Pôda sa neodpisuje, preto je výška odpisov určená hodnotou budov. Jedným zo spôsobov, ako maximalizovať potenciálne daňové úľavy nehnuteľností, je byť agresívny pri prideľovaní najvyššieho možného (napriek tomu prijateľného pre IRS) percentuálneho podielu z obstarávacích nákladov na nehnuteľnosti, aby sa vytvoril väčší odpočet na odpisy.

Odpisy sú neodpisovou položkou, takže často vedú k zdaniteľnej strate, aj keď skutočný peňažný tok z nehnuteľnosti je pozitívny. Požiadajte svojho CPA alebo daňového poradcu o segregáciu nákladov (určenie samostatných a často zrýchlených odpisových plánov pre rôzne stavebné prvky), aby ste maximalizovali svoje odpisy. Aj keď nemôžete okamžite použiť zdaniteľnú stratu na kompenzáciu ostatných zárobkov, môžete ju použiť v rokoch, keď máte pasívny príjem, napríklad výnosný zdaniteľný predaj inej nehnuteľnosti na prenájom.

Buďte pripravení ísť ďalej

Keď väčšina ľudí premýšľa o nehnuteľnostiach, správne určí, že ocenenie je miesto, kde sa získavajú skutočné peniaze. Časom sa ukázalo, že nehnuteľnosť je investíciou, ktorá si zachováva a zvyšuje hodnotu. Dokonca aj priemerná ročná miera zhodnotenia 5 percent dramaticky zvyšuje vaše čisté imanie v priebehu času.

Zhodnotenie však môžu byť výrazne ovplyvnené vonkajšími silami, ako je stav susedstva a miestne hospodárstvo. Z tohto dôvodu musia investori v oblasti nehnuteľností vykonať dôkladné preskúmanie povinnej starostlivosti. Ale aj keď si kúpite nehnuteľnosť, nemôžete sa jednoducho len tak posadiť a nechať investovať. Ak sa oblasť, v ktorej sa práve nachádzate, začína znižovať, buďte pripravení predať a znova investovať v dynamickejšej oblasti, ktorá ponúka väčší potenciál rastu.

Počas výrazného hospodárskeho poklesu na konci roka 2000 a začiatkom roku 2010 Robert radí majiteľom stabilizovaných a peňažne prenajímaných nehnuteľností v o niečo menej žiaducich oblastiach, aby hľadali spôsob, ako nájsť hotovostných a motivovaných predajcov nehnuteľností s odloženou údržbou a / alebo nesprávnou správou v najlepšie štvrte. Prečo? Pretože keď všetky hodnoty nehnuteľností klesli, ak ste mali dobre spravovanú nehnuteľnosť, ktorá tečie v hotovosti v oblasti „B“, stále môžete získať dobrú hodnotu predajom a následným odložením výmeny 1031 na upgrade a kúpu nehnuteľnosti, ktorá nebol dobre spravovaný ani udržiavaný v oblasti „A“. V podstate sa vymieňate na oveľa lepšie miesto. Potom uplatníte svoje osvedčené schopnosti pri zlepšovaní stavu a cash flow. Aj keď je to vždy vynikajúca stratégia a je uskutočniteľnejšia na slabých trhoch alebo na hospodárskych poklesoch, je to jeden z najlepších spôsobov, ako efektívne využiť svoj obmedzený kapitál na postupné budovanie portfólia dobre umiestnených nehnuteľností bez toho, aby ste museli platiť často vysoké ceny, ktoré by ste zaplatili stretnúť sa s jednoduchým nákupom v najlepších štvrtiach od začiatku.

Zlepšiť riadenie

Správa je jedným z aspektov vlastníctva nehnuteľností, ktorý ponúka majiteľom výhodu oproti iným druhom investícií. Nemôžete zavolať generálnemu riaditeľovi veľkej spoločnosti a povedať mu, aby zmenil produkt alebo cenu svojej spoločnosti, ale vynikajúca správa vlastných nehnuteľností na prenájom môže a bude mať priamy vplyv na vaše výsledky.

Schopnosť kontrolovať a okamžite implementovať rôzne stratégie riadenia môže viesť k spokojnejším nájomcom a dlhodobejším nájmom. Niektorí vlastníci sú so svojimi vlastnosťami veľmi praktickí a iní radšej nechajú profesionála zvládnuť každodenné výzvy, ale zdatný investor vie, že najlepšiu návratnosť investícií majú vlastníci, ktorí majú vrcholový manažment.

Robert bol po desaťročia správcom nehnuteľností, ktorý spravoval všetky typy príjmov. Videl a konkuroval niektorým z najlepších a najhorších správcovských spoločností v krajine. Symbol „Dostanete za čo platíte“ znamená, že ak nájdete poskytovateľa služieb za veľmi nízku cenu, je to preto, že nie sú veľmi dobrí. To iste platí pre spoločnosti spravujúce majetok, ktoré súťažia o čo najmenšie poplatky za správu.

Realita je taká, že správne spravovanie nehnuteľnosti pomocou techník, ktoré popisujeme v tejto knihe, na dosiahnutie najlepších finančných výsledkov, si vyžaduje veľa času a úsilia a vyžaduje časté návštevy vašich nehnuteľností na prenájom. Nízkí uchádzači o správu nehnuteľností jednoducho nemôžu ponúknuť potrebné služby, pokiaľ neúčtujú primeraný poplatok. Samozrejme, rovnako vás znepokojuje aj to, že niektorí správcovia nehnuteľností majú dohody o kompenzácii, z ktorých majú úžitok prostredníctvom skrytých stredísk zisku, ako sú prirážky na údržbu, prácu a materiál alebo nezverejňované pridružené spoločnosti. Správcovské spoločnosti, rovnako ako všetky podniky, musia pokryť svoje náklady a dosiahnuť primeraný zisk. Domnievame sa však, že by ste mali používať len správcovskú spoločnosť, ktorá jasne a otvorene generuje svoj príjem prostredníctvom poplatku za správu nehnuteľností, ktorý je dohodnutý vopred a je plne zverejnený. ,

Musíte zistiť, či ste tým najlepším človekom, ktorý spravuje svoje príjmy, alebo či ste lepšie najať profesionála. Odpoveď bude závisieť od mnohých faktorov, ale v počiatočných dňoch je správnou odpoveďou pre mnohých samospráva. A zatiaľ čo vaše portfólio je malé, nie je nikto, kto by bol schopný splniť váš časový záväzok. Prakticky pre všetkých investorov do nehnuteľností však príde deň, keď vás najlepšie oslovia profesionálni správcovia nehnuteľností. Správny správca nehnuteľností využije svoje rozsiahle a rozsiahle praktické skúsenosti so správou mnohých nehnuteľností v kombinácii s kľúčovými odvetvovými vzdelaním a povereniami a bude schopný rýchlo implementovať manažérske postupy a politiky a postupy, ktoré povedú k lepšej správe. Správne riadenie môže skutočne zmeniť váš cash flow.